Извънконтролният пазар на наеми в Канада се влошава през 2019 г

Ако смятате, че 2018 г. е била тежка за наемателите, 2019 г. се очертава да бъде още по-тежка в някои части на страната.

Нов изследвания пуснат днес от Rentals.ca предполага, че е вероятно да ви струва повече, като средните наеми се очаква да се повишат с шест процента в цялата страна. Торонто може да види скок в наемните цени от 11 процента, 9 процента в Отава и 7 процента във Ванкувър. Освен това ще има по-голяма конкуренция на горещите пазари за по-малко места, което носи свои собствени проблеми.

Редица от фактори подклаждат търсенето , включително нарастващи лихвени проценти, по-строги правила за отговаряне на изискванията за ипотека, цени на жилищата, които са се охладили, но продължават да се покачват - всички тези неща ще попречат на много бъдещи купувачи да притежават жилище, така че те ще го наемат. Освен това рекорден брой имигранти, които обикновено наемат през първите си години в страната, ще продължат да увеличават натиска върху пазара на наеми.

„Много млади двойки и семейства решиха да отложат закупуването на жилище, което повиши наемните цени за две спални до близо 2600 долара на месец в Торонто и над 2000 долара на месец в Отава“, казва Мат Данисън, главен изпълнителен директор на Rentals.ca.

Страната на предлагането също се свива поради различни причини. Според Канадската ипотечна и жилищна корпорация (CMHC) процентът на свободните работни места е на многогодишно дъно в цялата страна. Всъщност не сме виждали тези няколко свободни работни места в Канада от 2009 г. насам. Експертите очакват да видят повече наемодатели, които продават своите инвестиционни имоти под наем през следващата година. Последните данни показват, че значителен дял от собствениците на апартаменти в Торонто и Монреал не печелят достатъчно от наем, за да покрият разходите си.

Има и „ обновяване ” тенденция, където наемодателите изгонват наематели в жилища на достъпни цени с цел обновяване и начисляване на по-високи наеми за модернизирани единици. Това ще се влошава и Денисън казва, че правителствата ще трябва да отговорят. „Или на вратите им ще почукат недоволни възрастни хора, студенти и наематели с рязко увеличение на наемите.“

Ето поглед към това какво да очаквате в големите градски центрове в Канада за следващата година. (Прогнозите се основават на информация от експертите, които са участвали в доклада за изследването, включително пазарни анализатори на CMHC, икономисти, академици, Bullpen Research и Rentals.ca.)

Ванкувър

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 7 процента

Достъпността е горещ проблем във Ванкувър, където разходите за собственост и наем са ескалирали през годините. Въпреки че има признаци, че четири нови данъка предназначени да повишат достъпността, укротяват някога нажежения пазар, той остава град, в който всеки четвърти дом се оценява на 3 милиона долара или повече. Добавете към това a процент на свободни площи под наем под един процент , което е едно от най-ниските в Канада.

Джийн Суонсън е градски съветник във Ванкувър, който казва, че проблемът с достъпността е довел до „много млади хора, които живеят със семействата си до 35-годишна възраст, а много от тях се удвояват, утрояват и учетворяват“. Цените не са единственият проблем, става дума за възможността да намерите подходящо място. Тя казва, че наскоро се е запознала с млада двойка, чийто наем е само 500 долара на месец, но те са живели с още шестима в жилище с две спални. „Проблемът е недостигът“, обяснява тя. „Собствениците изкупуват сгради на завишени цени и без контрол на свободните площи изкупуват наемателите... Колкото по-стара е сградата, толкова по-уязвими са наемателите.“

Суонсън, който също е жилищен активист, призовава за комбинация от контрол на свободните работни места и замразяване на наемите при сегашното увеличение от 2,5 процента. Тя казва, че контролът върху свободните работни места би попречил наемодателите да повишават наемите между наемателите, което би могло да ограничи тенденцията, известна като „renoviction“, а замразяването на наемите би поставило капак на годишните увеличения. Проблемът с тези мерки е, че демотивират създаването на нови жилища под наем, от които градът отчаяно се нуждае, и могат да създадат още по-големи проблеми в следващите години.

Решението на Swanson е да увеличи броя на модулните жилищни единици, налични във Ванкувър. Шестстотин от тези къщи от 320 квадратни фута бяха построени през изминалата година. Те се изграждат извън обекта и след това се преместват на определено място. Те са предназначени да бъдат временно решение за период до пет години, но могат да бъдат направени постоянни със солидна основа. Суонсън казва, че за разлика от типичните социални жилища във Ванкувър, чието изграждане може да отнеме до седем години, модулните домове могат да бъдат готови за девет седмици. Тя казва, че намирането на финансиране за създаване на повече от тези звена ще подобри процента на свободните работни места и ще се справи с бездомността, която също е неотложен проблем.

Едмънтън

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: плосък

В Едмънтън се случват няколко неща, които превръщат града както в пазар на купувача, така и в пазар на наемателя. Като за начало, средна продажна цена на апартамент падна до 238 141 долара през 2018 г. от 260 411 долара през 2017 г. Той има процент на свободни места под наем от около 5 процента, което е доста над средното за страната. Едмънтън, подобно на други градове в Албърта, се влияе от цената на петрола и неотдавнашният спад засяга размера на разполагаемия доход, който хората имат на разположение, за да похарчат за жилища.

Джим Фаулър е изпълнителен директор на homeEd, неправителствена организация, която предоставя социални жилища за Едмънтън. Той казва, че стратегическият подход при избора на жилище под наем може да се отплати. „Отделете малко време, за да видите какво има там и използвайте вашите открития като лост с настоящия си наемодател.“

Той посочва списък от 6000 души, чакащи жилища на достъпни цени в Едмънтън, и казва, че не трябва да е така. „Трябва да намерим начин да работим с наемодателите, за да запълним голям брой свободни единици. Там има инвентар, който не се използва.

Калгари

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 4 процента

Подобно на Едмънтън, Калгари има хиляди в списъка на чакащите за достъпни жилища. И подобно на Едмънтън, икономиката на Калгари и неговият жилищен пазар са свързани с пазара на петрол. Но за разлика от Едмънтън, пазарът на наеми се затяга в Калгари, където апартаментът наемните цени се покачват след спад две поредни години. Алберта няма контрол върху наемите.

С нивото на безработица от около 8 процента и цената на петрола все още пада, много хора в града предпочитат да наемат, вместо да притежават. „Като се има предвид високата безработица и рецесията, достъпността е ерозирала в Калгари“, казва Джеймс М. Къди, старши анализатор за CMHC. „Процентът на незаетите работни места намаля до 3,9 процента от над 6 процента предходната година. Тези предизвикателства за достъпност повишават търсенето на наеми и поколението на хилядолетието и международните мигранти са водещи в това търсене.“

Въпреки че нивото на безработица в Калгари се подобри през декември, средна продължителност на безработица в цялата провинция се е увеличил до 23,5 седмици. Преди десетилетие средната продължителност на безработицата беше около седем до 10 седмици. Енергийният сектор е основен работодател в провинцията, съставляващ около една четвърт от нейната икономика. Нараства загрижеността, че много от високоплатените позиции в петролни петролни обекти в Алберта може никога да не се върнат поради ефективността на индустрията като автоматизацията. Консултациите при бедствие и употребата на хранителни банки остават високи в града. Има около 4000 души в списъка на чакащите за достъпни жилища и 3000 бездомни в града, които биха се възползвали от увеличаване на финансирането за социални услуги.

Саскатун

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 2 процента

Саскатун също е чувствителен към цената на петрола, но не всеки петрол е равен. „Тежкият суров петрол“, който се добива от петролните пясъци на Алберта, не е толкова голям двигател в съседен Саскачеван – около 60 процента от неговия петрол е „лек или средно суров“ и получава по-добра цена, защото не изисква толкова рафиниране. „Не е толкова ужасно, колкото е в Алберта“, казва старши пазарен анализатор на CMHC Гудсън Мвале.

Стабилният ръст на заетостта в града, жилищата на достъпни цени и близостта до по-малко променлив петролен пазар ще повишат лихвите и наемните нива със скромна сума. В момента се нарежда сред най-евтините големи канадски градове за наемане на апартамент . Мвале казва, че се надява, че младото население на Канада, включително милениалите, ще бъде привлечено от Саскатун като алтернатива на популярните центрове в пр.н.е. и Онтарио.

Уинипег

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 3-5 процента

Имиграцията, строителството и контролът върху наемите са трите фактора, влияещи върху пазара на наеми в Уинипег през следващата година, според Авром Чарах, вицепрезидент на Kay Four Properties и говорител на Асоциацията на професионалните мениджъри на имоти в Манитоба. „Контролът на наемите тук е лош; това е едно от най-лошите в нацията“, казва той. Въпреки че не е идеален за наемодателите, това е печалба за наемателите в краткосрочен план.

Правилата за увеличаване на наемите в Манитоба влязоха в сила преди два дни - наемодателите могат да повишат наема с 2,2 процента за апартаменти, стаи, къщи и дуплекси. Има изключения от това и наемодателите могат да кандидатстват за увеличаване на наема с повече от това, ако могат да докажат, че са похарчили повече от тези 2,2 процента, за да поддържат място. За големи институционални сгради това обикновено означава увеличение от 3 до 5 процента, според Charach. Но този подход поставя наемодателите „мама и татко“, които предлагат по-достъпни жилищни опции, в неизгодно положение, тъй като обикновено нямат време да преминат през процеса на кандидатстване.

Торонто

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 11 процента

Пазарът в Торонто има най-нисък процент на оборот в страната и вероятно на континента, според индустриалния анализатор Бен Майерс от Bullpen Research & Consulting, който също състави доклада за тенденциите в наемите. Това е порочен кръг, при който високите наеми водят до ниски нива на текучество, което води до високи наеми.

Ричард Флорида, който е експерт по градско планиране и професор по UofT, казва, че пазарът на наеми в града е уникален. „Когато нови студенти или изследователи дойдат в Университета на Торонто, те ми казват, че трябва да издържат на търг, на който хората наддават активно за апартаменти. Никога не съм виждал нещо подобно никъде другаде в Северна Америка. Флорида казва, че градът се нуждае от „повече жилища под наем на всяка цена“.

Дейвид Хълчански е професор по жилищно и общностно развитие в UofT. Той казва, че студентските жилища са едно от най-големите предизвикателства на Торонто и в момента няма федерална или провинциална помощ за специфични студентски единици. Той посочва факта, че през 60-те и 70-те години на миналия век домовете за студенти са били част от програмите за социални жилища, но казва, че това вече не е така. „Днес е много по-зле. Семействата сега са принудени да се удвояват в единици и това поставя стрес върху изграждането на системи и създава още по-лоши проблеми. Той добавя, че „няма изискан начин да се реши кризата с достъпните жилища“.

Достъпът до транзит е ключова част от пъзела по отношение на решението къде трябва да отидат тези бъдещи жилища, според Валеса Фариа, която управлява отдела за развитие на достъпни жилища на град Торонто. Тя работи по общинска инициатива за създаване на единадесет „транзитно ориентирани обекта“ върху това, което в момента е излишна градска земя. Планът е да се създават 3300 по-достъпни жилища годишно, но изграждането отнема време и не се очаква да отворят врати до 2020 г. Целта на кмета на Торонто Джон Тори е да добави 40 000 достъпни жилища през следващите 12 години.

Отава

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 9 процента

Близостта до транзит е основно съображение както за инвеститорите в недвижими имоти, така и за наемателите в град Отава, където се очаква наемът да се повиши средно с 9 процента тази година.

Достъпът до трамвайната железница на столицата накара Рич Данби, собственик на Rich Ottawa Investments и ROI Construction, да настрои очакванията си за райони и квартали в близост като Ститсвил и Малката Италия. Близкият транспорт, високият резултат за ходене и добрите ресторанти го правят оптимист и за Lebreton Flats. „Наемите са по-високи от всякога. За двустаен, средният наем се повиши до най-високото си ниво от петнадесет години“, казва той.

Милениалите, което означава наематели на възраст между 25 и 35 години, ще продължат да изпреварват бейби бума и поколението X като по-голямата част от наемателите. Главният изпълнителен директор на Rental.ca Мат Данисън казва, че привличането и задържането на хората от хилядолетието ще бъде свързано с удобствата и неща като барове за закуска, предлагащи кафе, сок и овесени ядки в общите части на сградите, безплатен WiFi, интелигентни уреди и пространства за съвместна работа ще бъдат от ключово значение... в райони които са близо до транзит.

Монреал

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 1 процент

Монреал е пазар за наематели - има повече налични единици под наем от всеки друг голям градски център в Канада. И през следващата година на пазара излизат още, което ще поддържа ниски наеми.

Един ноември изследване установиха, че трима от всеки четирима респонденти на наемодатели на апартаменти са с отрицателен паричен поток - което означава, че не събират достатъчно от наем, за да компенсират разходите за поддържане на техния апартамент под наем. Икономистът от CMHC Франсис Кортелино казва, че Монреал е бил и вероятно ще продължи да бъде един от най-достъпните места в страната за закупуване или наемане със своята комбинация от нови единици, както и по-стари сгради, предлагащи жилища на различни ценови точки.

Халифакс

Очаквано средно увеличение на наема за 2019 г.: 4-8 процента

Високите равнища на имиграция стимулират растежа на населението в град Халифакс, което доведе до пазар на наеми, който „се превръща в гангстер“, според жилищния анализатор Нийл Ловит. Той казва, че въпреки че има „по-голям набор от жилища под наем в процес на изграждане, търсенето и предлагането са в напрегната надпревара, но досега търсенето печели“. В Нова Скотия няма ограничения за увеличение на наемите. Очаква се наемите в Халифакс да се увеличат средно с 4 до 8 процента тази година.

Свети Йоан

Очаквано средно увеличение на наемите през 2019 г.: 1,5-2 процента

Пазарът на наеми в Сейнт Джон се захранва главно от две неща: студенти и петролни работници. 18 000 студенти в Мемориалния университет осигуряват постоянно предлагане на наематели. В продължение на години хората, работещи в енергийната индустрия, също стимулираха пазара, но неотдавнашният спад на цените на петрола направи пробив в това. Старшият пазарен анализатор на CMHC Крис Джейнс смята, че това е временно и казва, че в индустрията „повечето компании ще останат печеливши“. Скромно средно увеличение на наема от два процента или по-малко се очаква през следващата година.

Следвайте Ан Twitter .